sabato 5 agosto 2017

LA CLAUSOLA SOSPENSIVA


Capisco perfettamente che ci siano delle persone che scelgono un appartamento al primo ed UNICO appuntamento, capiscono immediatamente che è quello perfetto per loro (in realtà la visita spesso è una conferma del lavoro svolto).

Capisco anche che, invece, la maggior parte delle persone necessita di vedere più appartamenti e deve farsi mille domande su vantaggi e svantaggi di ogni casa, sui costi, sul

Tuttavia in entrambi i casi, 

martedì 18 luglio 2017

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (parte 3)


Quali sono le domande che devono farti insospettire?

Eccone 3 che di solito rivolgono a me.

1. Ma il deposito cauzionale è obbligatorio?

Di solito chi mi fa questa domanda non ha i soldi sul conto per pagare le 3 mensilità. Potrebbe non essere un problema se ci si accorda per una buona assicurazione. Ma certamente bisogna prestare particolare attenzione anche ad altri fattori.

E NO, il deposito cauzionale non lo abbasso a 1 o 2 mensilità perchè 'gli altri lo fanno'. 

Il deposito cauzionale per sua natura serve a tutelare il proprietario da danni. STOP. Non c'è molto da dire. E se sei tanto certo che sarai un ottimo inquilino e se sei certo che lascerai la casa come ti è stata consegnata, beh allora non vedo ragione perchè tu non debba lasciare le 3 mensilità che ti verranno restituite.

2. Non mi può abbassare le spese condominiali?

NO, perchè non sono di competenza di nessuno se non del condominio appunto. E vengono ripartite secondo una tabella semplice. Quindi quelle che ti vengono fatte pagare sono il più possibile reali e vicine alla realtà.
Ma non possiamo trattare su questo.

In realtà chi lo chiede è perchè non le vuole pagare.

E allora bisogna cercare un appartamento adatto senza o con pochissime spese comuni!

3. Quanto tempo prima devo dare disdetta?

ORA.

O meglio, se un inquilino, una famiglia nello specifico, ti ha raccontato che il desiderio è restare a lungo ecc ecc e poi ti pone questa domanda... beh i casi sono 2. O ti ha detto tante bugie (probabile) oppure uno di famiglia ha un lavoro tale che potrebbe essere trasferito da un momento all'altro.

Con questi esempi non voglio dire che chi fa queste domande è una persona che non va bene IN ASSOLUTO. Semplicemente è una persona che non va bene per il tuo appartamento in quel momento oppure che devi approfondire sicuramente alcuni aspetti.

Vuoi affittare il tuo immobile? Contattami! Info@aliceimmobiliare.com

domenica 16 luglio 2017

INQUILINO - LA TRATTATIVA PER ISCRITTO

Nonostante le mille raccomandazioni che faccio ogni giorno, non viene recepita una cosa fondamentale.

Lo dico al telefono, lo scrivo per mail, lo dico a voce.

Niente. 

E allora lo scrivo anche qui.

Caro potenziale inquilino, ti piace la casa?
SI.
Sei refernziato ed è tutto a posto?
SI
Bene, facciamo la proposta al Proprietario.

LEI GLI DICA CHE...

NO. Io al proprietario non dico proprio nulla.

La proposta non è verbale.
La proposta è scritta, su un modulo FIAIP se desideri, oppure ne creo una con le tue clausole, non c'è problema. 

Ma deve essere necessariamente scritta e firmata.

E NON DA MENO deve essere necessariamente corredata da un assegno.


Il quale attesta la bontà e la serietà della proposta.

Mi firmi la proposta e non mi dai l'assegno?

Anche se è formalmente valida, io non consegno la proposta al proprietario.

Hai presente NO SOLDI NO CAMMELLO.

Ecco. Siamo lì.

La proposta scritta tutela TUTTE le parti. Ebbene si, anche TE, che mi vuoi fare la proposta verbale.

Perchè se ad un certo punto la proprietà decide di non affittarti più l'appartamento tu avrai titolo per fare valere le tue ragioni.
Tutela la proprietà per lo stesso motivo.
Tutela me, come mediatore, per non lavorare inutilmente.

AH

SI. Sai come è. Fare l'agente immobiliare non è un hobby. Va retribuito.

venerdì 14 luglio 2017

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (parte 2)



La volta scorsa abbiamo parlato del perchè è importante concerdere l'esclusiva alle agenzie immobiliari.

Ora è il momento di scegliere un inquilino. 

Immaginiamo di avere di fronte a noi 10 persone. Ognuno con la propria storia, le proprie esigenze, il proprio budget.

E allora come facciamo a capire quale è il nostro?

Partiamo dalla casa. Sembra banale ma non lo è. Diamo sempre per scontato che dobbiamo SOLO cercare un inquilino che paga ed è tutto ok.

MA NON E' VERO!!!

In un monolocale ci sta una sola persona. E quindi sono 'automaticamente' scartate le famiglie. Pertanto quando scrivo un annuncio è inutile che mi rivolgo a questo tipo di target. Potrebbe essere anche qualcuno che resta un tempo limitato, che ha bisogno di un appoggio. Sarebbe meglio arredato, vero?

In un 4 locale invece la famiglia ci sta eccome. Quindi sarebbe inutile puntare sul single scapolo (anche se, ci mancherebbe, pure lui lo può affittare!). E anche qui potremmo quindi pensare che la famiglia, soprattutto con figli piccoli, potrebbe restare a lungo per via del percorso scolastico.

Una volta capito che tipo di persona ci potrebbe venire ad abitare abbiamo già fatto metà del lavoro.

E l'altra metà?

L'altra metà consiste, prima in un colloquio conoscitivo e poi far visionare l'immobile. NO, sarebbe meglio NON IL CONTRARIO!!!

Come scritto in un post precedente, ribadisco e rafforzo il concetto che sei tu INQUILINO INTERESSATO, che mi devi chiamare. Non tua mamma, non tuo cugino, non un tuo amico. E sempre TU ti presenterai con tutte le persone interessate e che con te prendereanno questa decisione. 

Perchè? 

Perchè in una chiacchierata escono delle frasi che talvolta sono dei segnali di allarme.

Ma che domande devi fare? Prima di tutto se ha un lavoro e che tipo di lavoro, quanto guadagna, se è un dipendente il titolare è disponibile a dare referenze (e molte altre ancora che non ti svelo adesso!)... poi se ha delle garanzie, se è interessato a rimanere a lungo o meno e perchè. 

E qui ti svelo una chicca: chiedi quando gli serve.

Di solito con questa domanda che potrebbe svelare la TROPPA fretta di cambiare appartamento normalmente nasconde qualche problematica.


Come vedi, solo il fatto che abbia magari una busta paga non è una condizione sufficiente a locare la tua casa. 

Attendi la terza parte!

Hai un immobile da affittare a Lodi? Contattami!

mercoledì 12 luglio 2017

INQUILINI. DIRE LA VERITA'.


Anche oggi raccontiamo una storia vera.

Mi chiama una ragazza (almeno dalla voce) per una casa. Un trilocale arredato.

Bene. Le racconto la casa, qualche dettaglio in più dall'annuncio.

Le faccio le domande di rito.

Un trilocale per 6 persone tra cui un bimbo e 2 o 3 (?) cani e gatti non risponde a quello che il proprietario chiede. 

Le rispondo che semmai visionassi qualcosa che si avvicina al suo budget e al numero di persone da inserire e con gli animali domestici la avviso.

Insiste a voler vedere la casa. 

Insisto nel no. Le chiedo nome e numero di contatto.

Risposta: LE LASCIO UN NOME NON MIO. 

Sono rimasta basita. Eh no, nemmeno in questo caso poniamo le basi di un rapporto fiduciario.

Come è andata a finire? L'appuntamento l'ho fatto. Per vederla in faccia. Di modo che ormai so chi è de visu, anche se onestamente dubito che la rivedrò.

Naturalmente dopo l'appuntamento ha manifestato l'intenzione di affittare quella casa. A metà prezzo, come da messaggio.

La mia risposta: bene! Deve venire in ufficio a fare una proposta di locazione e portarmi i seguenti documenti.

Mai più sentita.

Caro proprietario, spero che tu non ti trovi mai in una situazione del genere!!!


lunedì 10 luglio 2017

PROPRIETARIO: TI DO' UNA DRITTA PER SCEGLIERE L'INQUILINO


Io lo faccio per lavoro. Sono un'agente immobiliare e amo le locazioni.

Vedo, incontro e parlo con moltissime persone. Che cercano casa.

Per la verità sono 16 anni, da quel lontano 2001 in cui ho cominciato in una agenzia immobiliare, che conosco persone che cercano casa.

Quindi, si: ho anche una specie di radar che si chiama esperienza, che spesso mi permette, al primo colpo d'occhio o alla prima telefonata, di capire se c'è o meno qualcosa che non va.

Certo, poi solitamente mi viene confermato dal colloquio conoscitivo e, se non bastasse, dall'analisi dei documenti che mi vengono portati oppure dalle ricerche che comunque faccio come i protesti.

- e qui parlo agli inqulini! 

Per cui, caro futuro inquilino, ti consiglio di evitare questa situazione, se desideri che il rapporto con me prima, e col proprietario poi, si basi sulla fiducia.


CHIAMA PER TE

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per un amico. Che mi chiami l'amico!

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. E all'appuntamento mandi l'amico. L'appuntamento va a farsi benedire perchè nel 99% dei casi l'immobile non va bene. Non gli ho rivolto quelle domande che mi permettono di capire se immobile e inquilino potrebbero essere fatti l'uno per l'altro!

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. E all'appuntamento mandi tuo figlio. Indovina? L'appuntamento va a farsi benedire perchè nel 99% dei casi l'immobile non va bene. Perchè chi deve decidere non era a conoscenza di alcuni dettagli. Perchè chi ha telefonato, anche se in buona fede, non conosceva le reali necessità [NO! Nemmeno se è tuo/a figlio/a e lo conosci come le tue tasche].

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. Vieni con un amico, e potrebbe starmi bene perchè magari ti sta dando una mano. E la casa è per una terza persona.

In quest'ultimo caso, anche se la terza persona fosse la più brava e onesta sulla terra, non la prenderò assolutamente in considerazione perchè NON LA CONOSCO. Perchè avrei dubbi su chi prende le decisioni, perchè non so se da sola sia in grado di affrontare le cose... e potrei andare avanti con altri 1000 dubbi. Che non risolverei comunque. MA SOPRATTUTTO mi sorgono qui dei dubbi sul perchè non si sia presentata! 

E io dovrei mettere in casa (altrui) una persona che manco mi chiama? Ma anche no.

Ebbene si, sono casi reali che mi sono capitati. 

Se sei un proprietario, ora hai un'arma in più per riuscire a scremare da subito qualche inquilino che non va bene. 

venerdì 7 luglio 2017

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (PARTE 1)


Normalmente chi ha una o più case da mettere in affitto vuole chiaramente trarne dei benefici, soprattutto economici ovvero mettendolo a reddito.
E chiaramente metterlo a reddito significa metterlo in locazione. E trovare un inquilino.
E’ anche vero che la maggior parte dei proprietari ha sempre paura di cosa devono affrontare, soprattutto per quanto riguarda la scelta dell’inquilino.
In effetti, nella maggior parte dei casi, tutti i problemi sorgono da una cattiva (e a volte frettolosa) scelta dell’inquilino.
Ma quali sono i passi da fare?
Facciamo una premessa. NO, non ho la sfera magica. Prima di tutto mi avvalgo dell’esperienza di 15 anni in agenzie immobiliari. Anche dai segnali cosiddetti non verbali capisco chi ho davanti. Secondo, uso un metodo che mi porta a selezionare un buon inquilino.
SI. Puoi fare da te. Certamente. Non lo nego. Ma sei certo di fare tutti i passi che invece io faccio?
Ti ricordo che se l’inquilino non paga, devi sostenere una procedura di sfratto, pagare tasse su redditi non percepiti e talvolta molto altro!
Come fare per evitare questa situazione?
1.    Sperare ogni giorno che non ci siano problemi (CHE IO NON TI CONSIGLIO!)
2. Rivolgerti ad un professionista
Partiamo dalla base.
Rivolgiti ad una agenzia immobiliare che tratta affitti. Se vuoi fare da solo, probabilmente risparmi la mediazione ma troverai scocciature (tempo=soldi) e anche perdite di tempo. Per fartela breve. Ognuno deve fare il proprio lavoro.
Detto questo incarica in esclusiva l’agenzia immobiliare. Soprattutto cercane una che collabora.
Incaricare più agenzie senza esclusiva non significa moltiplicare le possibilità, ma azzerarle; significa rovinare la reputazione della tua casa; significa generare confusione ed incertezze nel futuro conduttore. E' un rapporto che nasce e si sviluppa male.
Accertati che l’agenzia immobiliare sia specializzata perché, in generale, gli agenti immobiliari non fanno interviste, trovano un inquilino con busta paga e stop. La maggior parte degli agenti trova che l’affitto sia una scocciatura enorme, perché non porta grandi guadagni.
E di conseguenza non fanno tutti i controlli che dovrebbero (chiedi loro se fanno una pre-qualifica e vedrai!)
Ecco di base come lavoro io (approfondirò in un paio di altri post):
  1. -       Intervista su chi è l’inquilino (ovvero finanze, reputazione, referenze, target, problemi vari)
  2. -       Visita all’immobile
  3. -       Proposta di locazione
  4. -       Contratto
  5. -       Gestione della proprietà per 1 anno circa
Se desideri segnalare un immobile cui devi trovare un inquilino, contattami: info@aliceimmobiliare.com